Vad är en anmälan om ändringsarbete och när är den obligatorisk?
Reglerna om ändringsarbete i bostadsaktiebolag finns i 5 kap. i lagen om bostadsaktiebolag (1599/2009). Du får på egen bekostnad göra ändringar i din aktielägenhet, om de stämmer överens med lägenhetens ändamål enligt bolagsordningen (5 kap. 1 §).
Enligt 5 kap. 2 § ska du på förhand lämna styrelsen eller disponenten en skriftlig anmälan, om arbetet kan inverka på en del av fastigheten, byggnaden eller lägenheten som bolaget eller en annan aktieägare ansvarar för, eller på användningen av en annan lägenhet. En del säger ändringsarbetsanmälan, men lagens term är anmälan om ändringsarbete.
Vilka renoveringar kräver anmälan – och vilka inte?
Konkreta exempel finns i en handbok som Isännöintiliitto, Kiinteistöliitto, Kuluttajaliitto och justitieministeriet gav ut 13.12.2010. Lagens anmälningsregler har inte ändrats sedan dess.
| Område | Anmäl alltid | Ingen anmälan behövs |
|---|---|---|
| Badrum, wc och bastu | Ytskikt och inredning (inte laven), om arbetet påverkar tätskiktet, vatten- eller elledningar eller avloppet | Skåp som inte påverkar tätskikt, avlopp eller ventilation |
| Kök | Blandare, avlopp, spisfläkt kopplad till ventilationen, elspis på kraftström, diskmaskin utan färdiga anslutningar | Skåp som inte påverkar vatten, avlopp eller ventilation, spisfläkt med kolfilter, diskmaskin med färdiga anslutningar |
| Golv | Parkett i stället för plastmatta (stegljud, eventuell asbestsanering) | Samma slags golvbeläggning som förut |
| Väggar | Bärande väggar, lätta väggar med ledningar inne i väggen | Tavlor, lampor, krokar och hyllor |
| El, vatten och värme | Fasta elledningar, rör, wc-stol, varmvattenberedare, radiatorer och golvvärme i värmesystemet | – |
| Övrigt | Ytterdörrens lås, brevinkast och titthål samt ytor som syns utanför lägenheten | Målning, tapetsering, mellandörrar |
Kontrollera med disponenten innan du byter golv-, vägg- eller takmaterial på ett sätt som kan försämra ljud- eller värmeisoleringen och innan du glasar in balkongen eller bygger en eldstad.
Fönster. Sedan 1.10.2026 ansvarar bolaget för underhållet av lägenheternas fönster, om bolagsordningen inte säger annat (4 kap. 2 §). Enligt RP 34/2026 rd gäller reglerna om ändringsarbete också när du ändrar något i fönstren.
El. Enligt Tukes får en vanlig elanvändare i regel inte göra fasta elinstallationer, inte ens byta ett fast eluttag eller en strömbrytare.
Hur anmäler du renoveringen till disponenten – och vilka bilagor behövs?
Anmälan om ändringsarbete ska vara skriftlig och ge bolaget underlag för att bedöma om god byggnadssed följs och om arbetet kan orsaka skada eller andra olägenheter (5 kap. 2 § och 4 kap. 7 §). Enligt Kiinteistöliitto bör anmälan ange
- vilka arbeten du ska göra
- tidtabellen
- vem som planerar och vem som utför arbetet
- ett eventuellt förslag på övervakare.
Bolaget kan be om behövliga tilläggsuppgifter. Som bilagor nämner KIHA-Team Vaasa planer, ritningar, arbetsbeskrivningar och materialuppgifter. För större arbeten kan separata planer krävas, för mindre räcker en beskrivning. Ange också entreprenörens namn, kontaktuppgifter och FO-nummer.
Kan arbetet innebära asbestrivning, ska byggherren, alltså du som beställer arbetet, se till att en asbestkartläggning görs (statsrådets förordning 798/2015).
Hur länge tar behandlingen och när får du börja?
Bolaget ska behandla anmälan utan dröjsmål och meddela dig sitt beslut och eventuella villkor, eller inom vilken skälig tid du får svar (5 kap. 4 §). Ber du om det, ska svaret vara skriftligt, och ett negativt beslut ska motiveras.
Om bolaget har rätt att förbjuda arbetet eller ställa villkor för det, får du inte börja förrän bolaget har haft skälig tid att behandla anmälan. Enligt RP 24/2009 rd är det i regel högst ungefär en månad från anmälan, under julen och sommarsemestern högst ungefär två månader, men tiden kan också vara kortare eller längre. Bolaget kan godkänna en tidigare start. Börjar du för tidigt, bär du risken om bolaget sedan ställer villkor eller förbjuder arbetet. Tystnad är inte samtycke, så påminn disponenten om du inte hör något.
I praktiken uppger Varsinais-Suomen Isännöintitalo i Åbo en behandlingstid på normalt 1–2 veckor, under semestertider cirka 2–3 veckor. KIHA-Team Vaasa ber om anmälan minst en månad i förväg och skriver att arbetet inte får börja förrän bolaget har svarat.
Vad kostar en anmälan om ändringsarbete – och vem betalar tillsynen?
Du svarar för de nödvändiga och skäliga kostnader som behandlingen av anmälan medför (5 kap. 2 § och 4 kap. 7 §). Handboken från 2010 preciserar:
- Att bara ta emot och registrera en anmälan med tillräckliga uppgifter får inte kosta dig något.
- En avgift får tas ut bara för nödvändiga extra kostnader, till exempel om anmälan har väsentliga brister eller kräver ett extra styrelsemöte.
- Kostnaderna får inte jämnas ut så att alla som anmäler betalar samma avgift. Avgiften ska bygga på den verkliga arbetsmängden.
En del disponentbyråer tar ut fasta avgifter. Enligt handboken ska du åtminstone på begäran få en specifikation av vad avgiften grundar sig på.
Tillsyn över ändringsarbete
Bolaget har rätt att övervaka att arbetet görs enligt god byggnadssed och utan att byggnaden skadas (5 kap. 7 §). Du betalar de nödvändiga och skäliga kostnaderna för tillsynen, också för en utomstående övervakare som bolaget anlitar. Tillsynen flyttar inte i sig ansvaret för arbetet till bolaget.
Publicerade avgifter
Av disponentbyråerna i Vasa hittade vi bara en, Pientupa Oy, som publicerar sin avgift (byråernas webbplatser 3.10.2026):
| Disponentbyrå | Avgift | Vad avgiften gäller |
|---|---|---|
| Pientupa Oy, Vasa | 50 € | Betydande anmälningar (till exempel badrumsrenovering, större köksrenovering, luftvärmepump) som förs över till Lantmäteriverkets bostadsdatasystem (HTJ 2) |
| Varsinais-Suomen Isännöintitalo, Åbo | 49 € inkl. moms 25,5 % | Behandling av anmälan (arkivering och anteckning i disponentintyget) |
| Varsinais-Suomen Isännöintitalo, Åbo | 130 € per besök inkl. moms | Tillsynsbesök |
| Varsinais-Suomen Isännöintitalo, Åbo | 260 € inkl. moms | Tillsyn av tätskiktsarbetet |
Får du hushållsavdrag i en aktielägenhet?
Ja, enligt Skatteförvaltningen för arbeten som du som aktieägare ansvarar för enligt lag eller bolagsordning, och för tillsynen av dem. Avdraget gäller bara arbetets andel inklusive moms. Renoveringar som betalas med vederlag ger inget avdrag, men tilläggsarbeten som du beställer och betalar direkt till entreprenören i samband med husbolagets renovering, till exempel ett stambyte, gör det. En uthyrd lägenhet ger inget avdrag. Mer i guiden om hushållsavdrag för renovering.
Vem har underhållsansvaret efteråt – vad ändrades 1.10.2026?
Sedan lagen 535/2026 trädde i kraft 1.10.2026 står det uttryckligen i 5 kap. 1 § att aktieägaren svarar för underhållet av sina ändringsarbeten och för extra underhållskostnader som de senare orsakar bolaget. Enligt RP 34/2026 rd skriver lagen bara in det som redan gällde i rättspraxis.
Enligt undantaget i 4 kap. 2 § 3 mom. svarar bolaget för din installation, om den motsvarar en åtgärd som bolaget självt har vidtagit eller påtagit sig ansvaret för och bolaget har kunnat övervaka den. Att bolaget godkänner arbetet betyder inte automatiskt att det tar över underhållet (RP 34/2026 rd). Enligt Kiinteistöliitto Uusimaa kan ett korrekt anmält och godkänt tätskikt i badrummet bli bolagets ansvar. En bastu som en tidigare ägare har byggt är däremot den nuvarande ägarens ansvar (Kiinteistöliitto).
Kiinteistömedias tabeller över ansvarsfördelningen förnyas i oktober 2026, så äldre tryckta tabeller kan vara inaktuella i fråga om fönstren. KIHA-Team Vaasa har en tabell på svenska, men kontrollera att den är uppdaterad.
Skadeståndsansvaret för skador som ändringsarbetet orsakar preskriberas senast tio år efter att arbetet gjordes (24 kap. 10 §, Kiinteistöliitto Uusimaa) och övergår inte till en ny ägare (RP 34/2026 rd). Det gör däremot underhållsansvaret.
Disponentintyget och försäljningen
Styrelsen ska föra en förteckning över anmälningarna (7 kap. 28 §), och disponentintyget nämner ändringsarbeten som har anmälts efter 1.7.2010 och datum för anmälningarna. Anmälningar som har antecknats efter 1.6.2023 rapporteras också till Lantmäteriverkets bostadsdatasystem, och enligt Kiinteistöliitto är det obligatoriskt sedan 1.7.2026.
Köparen ser vad du har anmält. Eftersom underhållsansvaret följer med lägenheten oavsett om ägaren kände till arbetena, gagnar dokumentationen både säljare och köpare (Kiinteistöliitto).
Vad händer om du renoverar utan anmälan?
- Bolaget kan kräva att arbetet avbryts, om det kan orsaka skada eller olägenhet (RP 24/2009 rd).
- Uppstår skada, anses du ha varit oaktsam, om du inte visar att du har handlat omsorgsfullt (24 kap. 2 §).
- Bolaget kan inte bli ansvarigt för underhållet av en installation som det inte har kunnat övervaka, och dina möjligheter till gottgörelse när bolaget senare renoverar blir sämre (Kiinteistöliitto).
- En domstol har ålagt aktieägare att ta bort olovliga ändringar på en gemensam gård (Helsingfors hovrätt 1990, enligt Kiinteistöliitto Uusimaa).
Lagen har inga bestämmelser om anmälan i efterhand. Har arbetet redan gjorts, kontakta disponenten.
Så kan RenovaMax hjälpa till
RenovaMax gör köksrenoveringar, badrumsrenoveringar och helrenoveringar från golv till tak, också i aktielägenheter i Vasa och resten av Österbotten. När du ber om en offert får du samtidigt de entreprenörsuppgifter som blanketterna för anmälan om ändringsarbete brukar fråga efter: namn, kontaktuppgifter och FO-nummer 3540458-2. Du har en och samma kontaktperson, Maxim Timoshenko, genom hela jobbet.