Mikä on muutostyöilmoitus ja milloin se on pakollinen?
Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009, AOYL) mukaan saat muuttaa asuntoasi omalla kustannuksellasi yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksen rajoissa, ja työ on tehtävä hyvän rakennustavan mukaisesti (AOYL 5:1). Muutostyöilmoitus on kirjallinen ilmoitus, joka annetaan etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai toisen asunnon käyttöön (AOYL 5:2). Sama ilmoitusvelvollisuus koskee osakkaan omia kunnossapitotöitä (AOYL 4:7).
Yhtiö ei voi vapaasti päättää, saatko remontoida kotiasi. Se voi asettaa työlle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa, ja ehtojen on oltava tarpeen vahingon tai haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi (AOYL 5:3). Kieltää se voi vain, jos työn tekeminen olisi kohtuutonta haitan määrään ja osakkaan hyötyyn nähden – lain perustelujen (hallituksen esitys HE 24/2009) mukaan yleensä vain pysyvän haitan perusteella. Ilmoitusta koskevat pykälät eivät muuttuneet lokakuun 2026 lakimuutoksessa.
Mitkä remontit vaativat muutostyöilmoituksen – ja mitkä eivät?
Taulukko perustuu Isännöintiliiton, Kiinteistöliiton, Kuluttajaliiton ja oikeusministeriön yhteiseen oppaaseen (2010). Epävarmassa tapauksessa kysy isännöitsijältä tai hallitukselta.
| Työ | Ilmoitus |
|---|---|
| Kylpyhuoneen, wc:n tai saunan pintojen ja kalusteiden (ei lauteiden) uusiminen, jos työ vaikuttaa vedeneristykseen, vesi- tai sähköjohtoihin tai viemäröintiin | Aina |
| Putkien, viemäreiden, hanojen tai wc-istuimen vaihto tai asennus ja muut työt, joissa vesi katkaistaan | Aina |
| Parketin asennus muovimaton tilalle | Aina |
| Kiinteiden sähköjohtojen vaihto, asennus tai poisto | Aina |
| Lämmitysjärjestelmään kuuluvan patteri- tai lattialämmityksen, ilmanvaihtoon kytketyn liesituulettimen tai lämminvesivaraajan asennus, muutos tai poisto | Aina |
| Pesukoneen tai astianpesukoneen asennus, jos valmiita vesi-, viemäri- tai sähköliitäntöjä ei ole | Aina |
| Kantavien väliseinien muutokset sekä kevyen väliseinän purku, siirto tai rakentaminen, jos seinän sisällä on johtoja tai putkia | Aina |
| Asunnon ulko-oven lukituksen, ovisilmän, postiluukun tai ulospäin näkyvän pinnan muutos | Aina |
| Lattia-, seinä- tai kattomateriaalin vaihto, jos se voi heikentää ääni- tai lämpöeristystä tai vaikuttaa kosteuden kulkuun rakenteessa | Kysy ensin |
| Maalaus, tapetointi sekä taulujen, lamppujen ja hyllyjen kiinnitys | Ei |
| Lattiapinnoitteen vaihto vastaavaan, esimerkiksi vanhan parketin uusiminen suositellulla äänieristeellä | Ei |
| Väliovien vaihto tai poisto | Ei |
| Ilmanvaihtoon kytkemättömän, esimerkiksi aktiivihiilellä toimivan liesituulettimen asennus | Ei |
| Kaappien asennus, jos ne eivät vaikuta vedeneristykseen, viemäröintiin tai ilmanvaihtoon | Ei |
Lattian vaihto, keittiöremontti ja ilmalämpöpumppu
Lattiaremontissa isännöintiyritys KIHA-Team Vaasa on opasta tiukempi: se pyytää ilmoituksen aina, kun lattian pintamateriaali vaihtuu toiseen, mutta ei, kun muovimatto uusitaan muovimatoksi tai parketti parketiksi. Kiinteistöliiton Tapio Haltian mukaan (Kiinteistölehti 18.8.2025) keittiöremontista on ilmoitettava esimerkiksi silloin, kun hana irrotetaan tai muuten puututaan perusjärjestelmiin.
Ilmalämpöpumpun ulkoyksikön asentaminen asunnon omalle parvekkeelle on korkeimman oikeuden mukaan osakkaan muutostyö (KKO 2021:32), josta tehdään muutostyöilmoitus ja jolle yhtiö voi asettaa ehtoja. Muualle julkisivuun asentaminen on muutos yhtiön tiloihin, ja siihen tarvitaan taloyhtiön suostumus (AOYL 5:8), josta se Kiinteistöliiton mukaan päättää vapaasti.
Myös osakkaan ikkunoihin tekemät muutokset ovat lakimuutoksen perustelujen (HE 34/2026) mukaan muutostöitä, joista on ilmoitettava. Parvekelasituksesta ja tulisijoista kysy isännöitsijältä, miten oma yhtiösi toimii. Tukesin mukaan tavallinen sähkönkäyttäjä ei saa tehdä kiinteitä sähköasennuksia, ei edes vaihtaa kiinteää pistorasiaa tai valokatkaisijaa.
Miten muutostyöilmoitus tehdään taloyhtiölle ja mitä siihen liitetään?
Ilmoituksessa on oltava tiedot, joiden perusteella yhtiö voi arvioida, noudatetaanko työssä hyvää rakennustapaa ja voiko siitä aiheutua vahinkoa tai muuta haittaa (AOYL 5:2 ja 4:7). Kiinteistöliiton mukaan siinä kerrotaan:
- mitä töitä aiot tehdä
- työn aikataulu
- kuka suunnittelee ja kuka tekee työt
- mahdollinen ehdotus valvojaksi.
KIHA-Team Vaasan mukaan liitteinä voivat olla esimerkiksi suunnitelmat, piirustukset, työtapaselostukset ja materiaalitiedot. Laajassa muutostyössä voidaan edellyttää erillisiä suunnitelmia, pienessä hankkeessa riittää kuvaus työstä. Esimerkiksi Varsinais-Suomen Isännöintitalon lomakkeessa kysytään myös urakoitsijan nimeä, yhteystietoja ja Y-tunnusta. Moni yhtiö edellyttää lisäksi, että kylpyhuoneremontille nimetään valvoja.
Kauanko käsittely kestää ja milloin remontin saa aloittaa?
Yhtiön on käsiteltävä muutostyöilmoitus viivytyksettä ja kerrottava sinulle, sallitaanko työ ja millä ehdoilla, kielletäänkö se vai missä ajassa yhtiö vastaa (AOYL 5:4). Vastaus on annettava kirjallisesti, jos pyydät, ja kielteinen päätös on perusteltava.
Jos yhtiöllä on oikeus asettaa ehtoja tai kieltää työ, sitä ei saa aloittaa, ennen kuin yhtiöllä on ollut kohtuullinen aika käsitellä ilmoitus. Lain perustelujen (HE 24/2009) mukaan kohtuullisena voidaan yleensä pitää enintään noin kuukautta ilmoituksesta ja joulun ja kesälomien aikaan enintään noin kahta kuukautta, mutta aika voi tapauksen mukaan olla lyhyempi tai pidempi. KIHA-Team Vaasa pyytää ilmoituksen vähintään kuukautta ennen töiden alkua, eikä työtä sen mukaan saa aloittaa ennen taloyhtiön vastausta.
Yhtiön vaikeneminen ei ole suostumus, sillä lain valmistelussa hylättiin hiljaisen suostumuksen malli. Jos aloitat työt ennen ilmoituksen käsittelyä, kannat HE 24/2009:n mukaan itse riskin siitä, että yhtiö myöhemmin kieltää työn tai asettaa sille ehtoja. Pyydä siksi kirjallinen vastaus ennen töiden aloitusta.
Paljonko muutostyöilmoitus maksaa?
Osakas vastaa ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista (AOYL 5:2 ja 4:7). Vuoden 2010 oppaan mukaan pelkästä ilmoituksen vastaanottamisesta ja tallentamisesta ei saa periä maksua, jos ilmoituksessa on selvästi riittävät tiedot. Maksun saa periä vain tarpeellisista lisäkuluista, esimerkiksi jos ilmoituksessa on olennaisia puutteita tai asiaa varten pidetään ylimääräinen hallituksen kokous.
Oppaan mukaan kaikilta ilmoittajilta ei myöskään saa periä samaa tasamaksua, vaan maksun on perustuttava todelliseen työmäärään. Käytännöt vaihtelevat, ja osa isännöitsijöistä perii ilmoituksista kiinteän maksun. Voit aina pyytää maksun perusteet ja erittelyn.
Kuka maksaa osakkaan muutostyön valvonnan?
Yhtiöllä on oikeus valvoa, että työ tehdään rakennusta vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti ja ehtoja noudattaen, ja remontin teettävä osakas vastaa yhtiön tarpeellisista ja kohtuullisista valvontakuluista (AOYL 5:7). HE 24/2009:n mukaan niihin voi kuulua myös yhtiön käyttämän ulkopuolisen valvojan palkkio. Kerro yhtiölle työvaiheiden aikataulu ja pyydä etukäteen arvio valvontakuluista.
Muutostyöilmoituksen hinta – esimerkkejä isännöintiyrityksiltä
Hinnat ja kuvaukset ovat yritysten omilta sivuilta.
| Isännöintiyritys | Mistä maksu peritään | Hinta |
|---|---|---|
| Pientupa Oy, Vaasa | Merkittävän muutostyöilmoituksen (esim. kylpyhuoneremontti, isompi keittiöremontti, ilmalämpöpumpun asennus) siirto Maanmittauslaitoksen HTJ 2 -järjestelmään (huoneistotietojärjestelmä) | 50 € |
| Varsinais-Suomen Isännöintitalo, Turku | Muutostyöilmoituksen käsittely (arkistointi ja tietojen liittäminen isännöitsijäntodistukseen) | 49 € |
| Varsinais-Suomen Isännöintitalo, Turku | Valvontakäynti | 130 €/käynti |
| Varsinais-Suomen Isännöintitalo, Turku | Vedeneristystyön valvonta | 260 € |
Isännöintitalon hinnat sisältävät arvonlisäveron 25,5 % (sivu päivitetty 26.8.2026). Pientupa on ainoa vaasalainen isännöintiyritys, jonka julkaistun maksun löysimme.
Kuka vastaa osakkaan muutostyöstä jälkeenpäin – mitä muuttui 1.10.2026?
Lakimuutos 535/2026 tuli voimaan 1.10.2026. Nyt AOYL 5:1 sanoo suoraan, että osakas vastaa muutostyön kunnossapidosta ja ylimääräisistä kunnossapitokuluista, joita työstä yhtiölle myöhemmin aiheutuu. Lakimuutoksen perustelujen (HE 34/2026) mukaan tarkoitus ei ollut muuttaa oikeustilaa vaan kirjata lakiin se, minkä korkein oikeus on jo linjannut (KKO 2003:80).
Poikkeuksena yhtiö vastaa osakkaan asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön omaan toimenpiteeseen ja jonka toteutusta yhtiö on voinut valvoa (AOYL 4:2, 3 mom.). Yhtiön hyväksyntä ei sellaisenaan siirrä kunnossapitoa yhtiölle (HE 34/2026). Kiinteistöliitto Uudenmaan esimerkissä yhtiö vastasi asianmukaisesti ilmoitetun kylpyhuoneen vedeneristeen kunnossapidosta, koska vedeneriste rinnastui yhtiön toteuttamaan työhön.
Lakimuutos lisäsi myös ikkunat, sisemmät ikkunat mukaan lukien, yhtiön kunnossapitovastuulle (AOYL 4:2), ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin (HE 34/2026). Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukot uudistuvat Kiinteistömedian mukaan lokakuussa 2026, joten vanha tuloste voi olla ikkunoiden osalta vanhentunut.
Vahingonkorvausvastuu vanhenee viimeistään 10 vuoden kuluttua vahinkoon johtaneesta tapahtumasta (AOYL 24:10 ja vanhentumislaki 7 §), eikä se siirry asunnon uudelle omistajalle (HE 34/2026). Kunnossapitovastuu taas seuraa asuntoa.
Näkyvätkö muutostyöt, kun myyt asunnon?
Taloyhtiön hallituksen on pidettävä muutostyöilmoituksista luetteloa eli remonttirekisteriä ja säilytettävä ilmoitukset asuntokohtaisesti (AOYL 7:28). Isännöitsijäntodistukseen merkitään yhtiön tiedossa olevat, 1.7.2010 alkaen ilmoitetut muutostyöt ilmoitusten päivämäärineen (VNA 365/2010).
Lisäksi yhtiön on toimitettava Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään tiedot osakkaiden muutostöistä, jotka on kirjattu remonttirekisteriin 1.6.2023 jälkeen. Kiinteistöliiton mukaan tämä yhtiön velvollisuus alkoi siirtymäajan jälkeen 1.7.2026.
Ostajalle tiedoilla on merkitystä, koska Kiinteistöliiton mukaan osakkaan muutostyön kunnossapidosta vastaa asunnon kulloinenkin omistaja, tiesi hän muutoksesta tai ei. Esimerkiksi edellisen omistajan 15 vuotta aiemmin rakentama sauna on nykyisen omistajan vastuulla.
Saako osakkaan remontista kotitalousvähennyksen?
Verohallinnon mukaan voit saada vähennyksen remontista, jonka teettäminen kuuluu lain tai yhtiöjärjestyksen mukaan osakkaalle, ja siihen liittyvästä valvontatyöstä, mutta vain työn osuudesta arvonlisäveroineen, ei materiaaleista. Vastikkeina maksetusta yhtiön remontista ja vuokralle annetun asunnon remontista vähennystä ei saa. Yhtiön remontin yhteydessä erikseen tilatuista ja suoraan tekijälle maksetuista lisätöistä sen voi saada. Ehdot löydät kotitalousvähennysoppaastamme.
Mitä jos remontti tehdään ilman muutostyöilmoitusta?
- Työ voidaan keskeyttää. HE 24/2009:n mukaan yhtiö voi vaatia liian aikaisin aloitetun työn keskeyttämistä, jos siitä voi aiheutua vahinkoa tai haittaa.
- Huolimattomuus oletetaan. Jos vahinko aiheutuu 4 tai 5 luvun säännöksiä rikkomalla, sen katsotaan aiheutuneen huolimattomuudesta, ellei osakas osoita toimineensa huolellisesti (AOYL 24:2).
- Kunnossapito jää sinulle. Kiinteistöliiton mukaan yhtiö ei ota asennusta kunnossapidettäväkseen, vaikka se muuten vastaisi yhtiön omaa työtä, jos ilmoitusta ei ole tehty eikä yhtiö ole voinut valvoa työtä. Myös mahdollisuutesi saada hyvitystä yhtiön myöhemmässä remontissa heikkenevät.
- Yhtiön tiloihin tehdyn luvattoman muutoksen voi joutua poistamaan. Asunto-osakeyhtiölain muutostyöluvussa ei ole yleistä ennallistamissääntöä, mutta Helsingin hovioikeus on esimerkiksi velvoittanut osakkaat poistamaan luvattomat muutokset yhtiön yhteiseltä pihalta (HO 28.11.1990).
Jälkikäteen tehtävästä ilmoituksesta laissa ei ole säännöstä, joten jos ilmoitus on unohtunut, ota asia heti puheeksi isännöitsijän kanssa.
Muutostyöt Vaasassa ja Pohjanmaalla
RenovaMax tekee keittiö- ja kylpyhuoneremontteja sekä kokonaisremontteja lattiasta kattoon myös taloyhtiöiden asunnoissa Vaasassa ja muualla Pohjanmaalla. Tarjouksen yhteydessä saat urakoitsijan tiedot, joita muutostyöilmoitukseen tarvitaan: yrityksen nimen, yhteystiedot ja Y-tunnuksen (3540458-2).